Александр Ващук. Материальная культура в жизни

Продолжаем публикацию материалов цикла «Столбовая дорога или Тернистый путь от гибрида МКД до Городского Домовладения. Аналитика. Расследование.» Александра Анатольевича Ващука.
В предыдущих частях цикла мы рассмотрели текущую ситуацию с регистрацией прав по домовладениям с прилегающей территорией, которая, по сути, является объектом общего пользования, но данное никак не зарегистрировано в подавляющем числе случаев регистрации имущества домовладений в кадастровой палате и росимуществе.
В одном из вчерашних материалов мы коснулись философии человейников, психоанализа поведения участников системы управления. Сегодня продолжаем исследования ситуации с точки зрения научного подхода к проблеме игнорирования законов РФ и общечеловеческих норм некоторыми представителями законодательной и исполнительной власти. Приведём документы и примеры фактического их исполнения, точнее, неисполнения.

Итак.
Самым наглядным примером в повседневной жизни проявлением материальной культуры являются Правила Дорожного Движения, в которых указаны все участники движения, созданы условия для безаварийного движения и расписаны почти все ситуации и действия участников дорожного движения.

С моей точки зрения такая же система отношений должна быть создана и в сфере обеспечения жизнедеятельности населения через закрепление базового термина Городское домовладение, которое будет подобно средству передвижения, как автомобиль в ПДД. Всем гражданам давно уже привычен термин Домовладение и он по сложившейся традиции в большей степени связан с объектом загородной недвижимости. Но сама суть термина Домовладение гораздо масштабнее, чем употребляется в настоящее время.

В городском пространстве домовладениями могут быть, как жилые многоквартирные дома, так и другие строения.
Еще в 1997г. мне довелось быть научным руководителем первой дипломной работы в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Государственный университет управления» по теме «Управление объектами жилой недвижимости». С моей коллегой и дипломницей мы написали специализированную программу на базе практики успешного управления многоквартирными домами в частном секторе.

Казусы, искусственные лабиринты и тупики в законодательстве. Подмена понятий и терминов.

Многогранность, многоуровневость, многоликость МКД и Домовладений.
В настоящее время сложилась порочная практика в виде сгенерированной путаницы понятий и терминов в объектах жилой недвижимости, что вводит совладельцев в гипнотический ступор, так как их действия парализованы разночтением и разным толкованием одного и того же гибридного объекта. Это наглядно можно увидеть в следующем методическом пособии и изысканиях экспертов.
Согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ) Приложение 6. Термины и определения. Нормативные акты:
Домовладение это Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 31.07.2021) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)

«домовладение» — жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты);
© КонсультантПлюс, 1992-2021

Изыскания и выводы экспертов

Вещные права гражданина на домовладение можно было определить как совокупность права собственности на жилой дом, который в качестве принадлежностей мог иметь надворные постройки, и права постоянного пользования на приусадебный земельный участок. С начала реализации Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество понятие домовладения из договоров исчезло, уступив место тем терминам, которые обозначали соответствующие разделы этого Реестра, — «зданию (жилому дому)» и «земельному участку».

Понятие домовладения в специальной литературе, посвященной инвентаризационному учету объектов недвижимости и процедуре государственной регистрации прав на недвижимое имущество, стали однозначно относить к обозначению объекта инвентарного учета <См., например: Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37); Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004.>.

Однако в других нормативных правовых актах и юридической литературе, особенно в судебных решениях, мы наблюдаем разброс мнений, широчайший, дающий возможность для самых различных контекстных определений этого понятия. Чаще всего домовладением сейчас называется индивидуальный (частный) жилой дом в том или ином соотношении с земельным участком, на котором он расположен. В некоторых документах подчеркивается различие понятий домовладения и домов государственного и муниципального жилищного фонда, однако достаточно часто его распространяют и на многоквартирный жилой дом, и на общежития, и на другие строения уже нежилого назначения (занятые учреждениями, школами, больницами, детскими садами, воинскими частями и т.д.). Этих строений, в том числе и жилых домов, в одном домовладении может быть несколько. У жилых и нежилых домов, объединяемых понятием домовладения, различают надворные (дворовые) постройки и объекты инженерной инфраструктуры.

Домовладения, таким образом, могут быть уже не только индивидуальными, но и общественными. Домовладение может состоять из отдельных частей, иметь площадь и этажность. Оно может иметь фасад, нуждаться в текущем и капитальном ремонте. Оно может быть построено, реконструировано, снесено. Это объект, в котором можно проживать и из которого можно выселить.

Совокупность этих свойств ориентирует нас на понимание анализируемого понятия в качестве синонима понятий «здание», «дом», «строение». Во многих документах, чаще всего в судебных решениях, они даже взаимозаменяемы, однако в некоторых текстах юридического характера эти понятия совершенно отчетливо различаются. Так, для целей ведения реестра жилищного фонда домовладение является самостоятельным объектом, наравне со строением и жилым помещением.

Двор домовладения должен быть обустроен въездом, а последних может быть и несколько.
Дворы домовладений должны (или могут) иметь ворота и калитку. Земельный участок, входящий в состав домовладения, является отдельным объектом налогообложения. При сносе и капитальной реконструкции жилого дома домовладение остается прежним.

Чаще всего утверждается, что домовладение расположено на земельном участке. Однако нередко говорится и о домовладении, в состав которого входит земельный участок. В последнем случае домовладение имеет ограниченную территорию, в том числе открытую или огражденную, с покрытиями или без оных. Эти территории могут иметь интенсивность пешеходного движения, должны быть благоустроенными и нуждаются в регулярной санитарной очистке, в том числе средствами комплексной механизации. Однако они могут обслуживаться и дворниками.

О соотношении понятий дома (строения) и земельного участка для определения понятия домовладения можно судить, в том числе и по некоторым официальным дефинициям последнего. В одном нормативном акте понятие домовладения определяется как «учтенный в установленном порядке, обособленный земельный участок с расположенными на нем зданиями и сооружениями» <Распоряжение Мэра Москвы от 3 февраля 1998 г. N 98-РМ «О едином порядке присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в г. Москве».>

а в другом — как «жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке» <Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37). Приложение 1>

Домовладение в соответствии с большинством действующих подзаконных нормативных актов, где оно употребляется, — это нечто, являющееся самостоятельным объектом вещных прав, в том числе прав собственности физических и юридических лиц, хозяйственного ведения и оперативного управления. В этом качестве оно может (причем наряду с коттеджами, квартирами, гаражами и земельными участками) иметь рыночную и фактическую стоимость, может быть предметом различного рода гражданско-правовых сделок, наследования, налогообложения, судебных споров. Может быть конфисковано по приговору суда и вообще выбыть из собственности граждан и юридических лиц по разным основаниям.

Признаками того, что домовладение является самостоятельным, единым объектом недвижимости, служит не только то, что оно является отдельным объектом вещного права, но и другие косвенные признаки: почтовый адрес, кадастровый номер. Однако какое-то единообразие, повторимся, отсутствует. В одних документах указывается, что домовладения могут иметь почтовый адрес, в других, что его могут иметь как здания, так и домовладения, в третьих адресации подлежит не домовладение, а главное (основное) здание домовладения. Кроме отмеченных противоречий можно обратить внимание и на совершенно неприемлемые случаи словоупотребления анализируемого понятия. Например, когда домовладение называют в числе субъектов (не объектов, а именно субъектов) налогообложения или когда отождествляются понятия части домовладения и доли в праве собственности на него. Таким образом, единое понимание понятия домовладения в праве России отсутствует. Можно попытаться использовать иерархию правовых норм, определить анализируемое понятие исходя из тех признаков, которые имеются только в законодательных актах и (или) в решениях Конституционного Суда РФ, однако практически во всех них оно только упоминается.

За исключением одного — Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», с 1 марта 2005 г., даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ, прекратившем свое действие. В этом Законе понятие домовладения употреблялось в двух контекстах. Первый из них в п. 1 ст. 14 этого Закона, где предписывается при государственной регистрации кондоминиума представлять ПАСПОРТ ДОМОВЛАДЕНИЯ, в общем-то, ничего определенного нам не дает. Значительно информативнее п. 3 этой статьи: «Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая: запись о том, что данное ДОМОВЛАДЕНИЕ ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ КОНДОМИНИУМ, ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ В ЕДИНОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕЕСТРЕ…» Выделенный нами фрагмент текста представляет собой классическое родовидовое определение, что позволяет осуществить с ним некоторые логические операции.

Сравним это определение еще с одним, содержащимся в ст. 1 Закона: КОНДОМИНИУМ — это «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности».

Сопоставление этих двух определений позволяет сделать вывод о том, что кондоминиум — тоже домовладение, но специфическое: в нем в обязательном порядке присутствуют такие признаки, как:
а) регистрация в едином государственном реестре,
б) множественность домовладельцев
в) наличие общей собственности (образовано от лат. con — вместе + dominium — владение; англ. condominium) на общее имущество домовладения.

Отвлечемся от противоречий, свойственных именно этому законодательному акту (например, от правила, требующего государственной регистрации кондоминиума как объекта недвижимого имущества, что не соответствует другим гражданско-правовым нормам, в соответствии с которыми государственной регистрации подлежат не сами объекты недвижимости, а права на них). Выберем главное: а) понятие домовладения для позитивного права России в период действия этого Закона, с 17 июня 1996 г. по 28 февраля 2005 г., было легальным; б) оно означало единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем здание и иные объекты недвижимости.

Вероятно, вопрос следует поставить по-другому: есть ли смысл и потребность различать эти отношения, чисто логического характера, для целей права? Как представляется, ответ может быть только положительным. Конечно, единый земельный участок и расположенный на нем жилой дом могут иметь разных собственников и (или) владельцев. На обладающем такими свойствами земельном участке могут быть расположены два, три здания (строения) и более, принадлежащих разным физическим и юридическим лицам. Однако наиболее естественным состоянием представляется такое, когда субъект вещных прав на здание (одно или несколько) и земельный участок совпадает в одном лице. В этом случае здание (одно или несколько), в том числе имеющее (-ие) надворные постройки, а также земельный участок, на котором оно (они) расположено (-ы), допустимо рассматривать как сложную вещь в смысле ст. 134 ГК РФ.

Домовладение, с этой точки зрения, — это совокупность, обладающая признаками сложной вещи, состоящая из здания (зданий, строений) и земельного участка. При этом каждое из слагаемых этого отдельного вида недвижимого имущества может принадлежать владельцу в силу разных вещных прав: здание (здания, строения) — по праву собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления; земельный участок — собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, аренды. Домовладение в качестве сложной вещи вполне обладает оборотоспособностью и, следовательно, является самостоятельным объектом гражданских прав.

Обычной для домовладения является сделка, в соответствии с которой к новому владельцу переходит вся совокупность прав на каждую ее составляющую. Однако, как всякая сложная вещь, домовладение может быть и разделено: при наличии нескольких зданий (строений) и физической возможности раздела земельного участка в результате сделки или другим способом могут быть образованы два, три или несколько домовладений. Если же земельный участок не может быть разделен, домовладение как сложная вещь прекращает свое существование и возникают те объекты гражданских прав, которые ранее составляли эту сложную вещь: здания (строения) и земельный участок. При этом земельный участок может: 1) остаться в собственности или владении прежнего правообладателя; 2) перейти в долевую собственность (общее владение) новых собственников зданий (строений); 3) перейти в собственность (владение) одного из новых собственников зданий (строений). Возможны и другие, более экзотические, варианты. В первом и третьем случаях права на часть земельного участка, «которая занята недвижимостью и необходима для ее использования», переходят во владение нового собственника здания (строения) в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

Предложение о необходимости введения в оборот (научный, нормативный, повседневный) нового понятия неизбежно требует аргументации как его необходимости, так и возможности. Прежде всего это предложение обусловлено потребностью в теоретическом осмыслении понятий недвижимости, недвижимых вещей, недвижимого имущества. Мало того, что законодатель совершенно неосновательно в ст. 130 ГК РФ предписывает считать их синонимичными, но и не озаботился, давая определение понятия «недвижимая вещь», установить его точное значение.

Источник: «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России)

Приложение 6

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Жилое здание — жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.
На земельном участке здания подразделяются на основные и служебные. Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно и более зданий. Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. К числу служебных строений относятся гаражи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т.п.
Жилой дом многоквартирный — жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.
Домовладение — жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.
Общее имущество жилого дома — подъезд, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, крыши, технические этажи, подвалы; несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры; территория (прилегающие к жилым зданиям участки в пределах границ, зафиксированных в техническом паспорте домовладения) с элементами озеленения и благоустройства.
Жилая квартира — жилые комнаты, коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.
Собственник жилищного фонда — организация (лицо), в собственности которой находится жилищный фонд.
Вставка. Особенности владения, распоряжения и управления долевой собственностью в МКД — Городском Домовладении.