Итак, в первой статье цикла «Столбовая дорога или Тернистый путь от гибрида МКД до Городского Домовладения. Аналитика. Расследование.» Автор — Александр Анатольевич Ващук мы разобрали предпосылки и казусы, связанные с текущей ситуацией по управлению многоквартирными домами (МКД). Ключевой вектор идеи необходимости организации работ по должному оформлению собственности заключён в самих же законодательных нормах, в рамках которых до текущего периода в органы системы учёта подаются недостоверные сведения о собственности в МКД.

Следствием данных недостоверных сведений является не только невозможность подтверждения права на общее имущество ОИ домовладений, но кроме того невозможность исчисления достоверного и объективного налога на имущество, достоверной величины начисления платы за содержание и текущий ремонт ОИ, поборов на т.н. «капитальный ремонт». А здесь уже прорисовывается статья незаконное обогащение Статья 285 УК РФ устанавливает ответственность за незаконное обогащение.

Продолжим.
Для того чтобы урегулировать вопрос полного учёта имущества путём узаконивания прав гражданина, как совладельца общего имущества в МКД-Городском Домовладении, руководствуясь составленным мной Алгоритмом.

Городское домовладение.

Оформление. Дорожная карта.

Проверьте сперва на кадастровой карте наличие сведений о земельном участке с кадастровым номером по вашему адресу.
1. Начинать нужно с получения утвержденного проекта межевания квартала,
в котором расположено ваше жилое здание.

Этот проект заказывается в Управе. Можно для начала подойти в Управу в отдел по земельным отношениям и там узнать информацию о проведении межевания вашего квартала.

Но у них проект может быть только в электронном виде.
Утвержденную версию проекта можете получить в Департаменте городского имущества города Москвы.
Берите в управе то, что у них есть. Затем на основании этого будете выстраивать следующие шаги.

2.Проект межевания квартала по вашему адресу дома.
В проекте межевания можете по таблице найти ту площадь земельного участка, которая отведена вашему МКД в соответствии с нормативами.
Это примерно 50% от общей площади здания. Тут сразу выявляется ошибка. На Публичной кадастровой карте в таблице по вашему дому указана общая площадь квартир, а не всего здания. На чем существенно сказывается это несоответствие?

Да хотя бы на Кадастровой стоимости здания:
К примеру, на кадастровой карте указана стоимость здания 685 730 699,98 руб. при какой-то общей площади 5325,6 кв.м, что составляет 128 761,204 руб./кв.м
При реальной общей площади здания в 9500 кв.м его стоимость уже составит более значительную цифру в 1 241 644 290,17 руб.
Разница в стоимости получается существенная 555 913 620,172 руб. Почти на 45%.
Вывод.
В таблице Публичной кадастровой карте указана ошибочная информация.
А именно, указана совокупная площадь квартир и нежилых помещений 5325,6 кв.м.
По паспорту жилого здания площадь всех обмеров (съемки) составляет 9 643кв.м
Даже по одной этой справке уже можно понять с какой степенью доверия и достоверности данных можно относится по официальным данным в Публичной кадастровой карте .

Общую площадь вашего жилого здания для сопоставления данных по аналогии можете узнать по Техническому паспорту на здание или в публичной кадастровой карте.
Но там также могут за основу брать ошибочное значение.
Поэтому ориентирую вас в этом лабиринте на данные в таблице из Технического паспорта на жилое Здание. Для устранения этой вроде как технической ошибки нужно писать обращение в РОСРЕЕСТР для проведения верификации и гармонизации данных по жилому зданию.

3. Далее, если вас устраивает отмежеванный участок, то пишете заявление в управу на бесплатную постановку вашего земельного участка на кадастровый учет. Это ваше право и их обязанность выполнить эту работу для вас бесплатно. В ответ можете получит две версии развития событий. Это отказ или согласие.
В зависимости от этого результата продолжаем требовать свое, ссылаясь на решение суда по аналогичному вопросу.

 

Еще одно существенное влияние на ваши права имеет значение технической ошибки.
Определение доли совладельцев в общем имуществе МКД-Домовладения

1. Важно определить ту базовую цифру, от которой производится расчет доли в процентах каждого совладельца общего имущества в МКД-Домовладении.

2. Существует два варианта. Сейчас используется ошибочная базовая цифра и она составляет суммарную площадь всех квартир и нежилых помещений в МКД-Домовладении. Применительно к конкретному МКД берем подсчет в МКД по адресу Севанская д.5 к.1, где общая площадь всего здания по Техпаспорту по данным обмеров БТИ составляет 9643 кв.м. Суммарная площадь всех квартир и нежилых помещений в МКД-Домовладении составляет 5325,6 кв.м. Таким образом оставшаяся площадь относится к общему имуществу МКД и составляет 4 317,4 кв.м.

3. Для определения доли каждого совладельца по существующему методу подсчета берется отношение площади его квартиры к суммарной площади квартир. Для примера берем ориентировочную площадь двухкомнатной квартиры с площадью 50 кв.м и соотносим с суммарной площадью квартир и нежилых помещений в размере 5325,6 кв.м. Получаем размер доли в процентах 0,938 или (50/5326,6)х100.

4. При правильном варианте подсчета доли каждого совладельца берется за основу суммарная площадь помещений общего имущества МКД в размере 4 317,4 кв. м. Получаем размер доли в процентах 1,158 или (50/4317,4)х100. Если делать расчет доли в квадратных метрах, то будем иметь следующие цифры: 4 317,4/50 =86,34
А применительно к земельному участку получим следующий результат:
3550 кв.м/=71.

5. Разница в размере доли вроде не существенная, но это с какой точки зрения смотреть. Простой подсчет площадей показывает более существенную разницу с цифрой, включенной в расчет за услуги Управляющей организации по Договору Управления с ГУБ Жилищник. 5325,6- 4 317,4= 1008,2 кв.м.
см. таблицу Исчисление площадей и объёмов основной и отдельных частей строений и пристроек.

Коварство и манипуляция инициаторов этой путаницы заключается в подмене понятий в цифровом формате по данным БТИ. В таблице ниже указаны помимо ошибочных и истинные данные. К примеру, строительный объем здания составляет 24 503куб.м.
Если его соотнести с цифрой указанной, как Общая площадь здания в размере 5325, 6 кв. то высота этажа получится 4,6 м, а если общая площадь здания 9643 кв.м то высота этажа получится 2,54м, что больше соответствует действительности, так как высота технического этажа менее 2-х метров, а подвала около 2,2 метра.

И еще один контрольный подсчет подтверждает верность в приведенном подходе к расчету общей площади здания.

Строительный объем здания составляет 24 503куб.м.
Площадь здания по наружному обмеру составляет 488, 6 кв.м
Количество уровней здания ограниченных перекрытиями =18, в том числе
16 этажей, подвал, тех.этаж и кровля.
При этих параметрах высота этажа получится 2,78 м, что с учетом толщины перекрытий приближается к истинной, где высота помещений в квартирах в свету составляет около 2, 52 м.

Представленный принцип расчета применим почти ко всем жилым зданиям в Москве. Тем самым в основу расчетов за услуги предоставляемые ГБУ Жилищник заложен ошибочный алгоритм, который позволяет получать с совладельцев почти легально необоснованное обогащение в существенном размере.

Так при существующем тарифе за оказание услуг по обслуживанию общего имущества в размере 31, 89 руб. разница получается существенная и составляет в год 385 818 руб.
5325, 6х12х31, 89= 2 038 000 руб.
4317,4х12х31, 89=1 652 182, 63 руб.

Еще один важный вопрос при расчете доли в общем имуществе возникает в отношении земельного участка. В этой ситуации расчет доли в процентах будет привязан к площади земельного участка, что вызовет путаницу.

Поэтому определение доли в процентном отношении, как при голосовании на ОСС мало пригодно для такого объекта, как Домовладение.
Также мало пригоден расчет доли в общем имуществе через привязку к площадям жилого здания и земельного участка.

Тогда остается только перевод всех площадей общего имущества в рублевый эквивалент в соответствии с кадастровой стоимостью и определение доли в общем имуществе через суммирование стоимости в рублях на жилое здание и земельный участок и деление этой суммы на площадь квартиры.
Поэтому поводу возникает закономерные вопросы.
Кем и с какой целью заложен ошибочный алгоритм подсчета площадей в жилом здании для искусственного увеличения стоимости за услуги, предоставляемые ГБУ Жилищник?
Кем и с какой целью внесены ошибочные данные по МКД в учетные записи в ДГИ и Росреестр?

Кто получает или куда направляются значительные суммы от незаконного обогащения по всем МКД Москвы?

Это простой обман потребителей или это почти легализованный источник финансирования экстремизма или это мошеннический проект национальных масштабов?

Придомовой земельный участок или дворовая территория?

Казалось бы разница не существенная на первый взгляд обывателя и жителя МКД, но она имеет особое значение. И судьба этой разницы начинается с нормативного размера, выделенного под застройку дома, а затем переходит в проект межевания или перемежевания под благовидным названием актуализация проекта межевания и завершается постановкой на кадастровый учет земельного участка в РОСРЕЕСТР, как составной части общего имущества МКД.

Ниже рассмотрим процедуру постановки на кадастровый учет земельного участка. В помощь нам будет заключение кадастрового инженера из пакета документов, подготовленных им к передаче в РОСРЕЕСТР в процессе оформления земельного участка.

Также в ниже прикрепленных документах по тексту можете ознакомиться с теми препятствиями и злоключениями, которые возникают на пути постановки на кадастровый учет земельного участка.

РОСРЕЕСТР указывает Департаменту городского имущества на тот факт, что в утвержденном им проекте межевания имеются ошибки. И важно то, что эти ошибки распространяются на целый квартал межевания и возможно не один в районе Царицыно. А это значит, что все совладельцы из соседних домов столкнуться с этим искусственным препятствием на пути постановки на кадастровый учет земельного участка своего домовладения. Ведь скорее всего никто так и не исправил эту ошибку в квартале межевания.

Вывод по ситуации.

На обывательском уровне это значит, что проект межевания выполнен спустя рукава и эта дефектная работа принята Департаментом городского имущества с изъянами, а страдать будут совладельцы общего имущества в МКД. На формальном или казенном языке этот проект межевания имеет все признаки фальсификации и вполне заслуживает звания «подлог» с вытекающими последствиями для участников этого действа.

Этот текст выделен из нижеприведенного документа.

Полный имеющийся скан данного материала приводить не будем.
Важно, что документ официальный и в нём приведены практически исчерпывающие сведения о причинах приостановки постановки на кадастровый учёт рассматриваемого в качестве примера объекта.

Спорная ситуация с постановкой на кадастровый учет придомового земельного участка в одном из домов пятиэтажек в Черемушках на Перекопской улице привела стороны на судебное ристалище. И в этой ситуации скорее всего вопреки, а не по закону удалось сломить сопротивление ДГИ на третьем этапе, но и при этом ДГИ не спешит исполнять решение суда. Этот пример с домом И.И.Сергеева по ул. Перекопская описан в одном из номеров журнала Председатель ТСЖ.

В следующих частях настоящего материала рассмотрим аспекты взаимодействия собственников квартир в МКД с органами власти…
Мы за чёткость исполнения норм, или как обычно…

© Александр Ващук

под редакцией Татьяны Бурмагиной