Европа остается привлекательной для российских инвесторов в недвижимость

Европа представляет собой мозаику рынков недвижимости, каждый из которых обладает уникальными экономическими, правовыми и политическими характеристиками. В этом обзоре мы анализируем потенциал каждой европейской страны для инвестиций в недвижимость с точки зрения стабильности, доходности, роста, регулирования и доступа к иностранцам.

Для инвесторов в недвижимость Европа предлагает целый спектр возможностей: от развивающихся рынков с высоким потенциалом роста до устоявшихся, но жестко регулируемых секторов недвижимости. Такие страны, как Португалия, Испания, Греция, Хорватия, Польша и Грузия, сегодня особенно интересны тем, кто ищет возможности получения прибыли без чрезмерных вступительных затрат.

Почему Европа остается стратегически интересным регионом для россиян, несмотря на напряженность и ограничения. Сочетание правовой защиты, стабильной валюты, доступа к правам резидентства и возможностей аренды делает континент более привлекательным, чем когда-либо. Те, кто ищет профессионального руководства и учитывает санкционные риски, найдут в Европе безопасную гавань для долгосрочных активов и роста.

Ниже приведём несколько конкретных причин:

Есть аспект защиты капитала и правовой определенности. Хотя некоторые санкции временно ограничивают активы конкретных российских лиц или организаций в некоторых странах ЕС, ряд частных лица без политических связей по-прежнему следуют европейскому правовому порядку — это гарантирует им права собственности, защиту от экспроприации и доступ к правовой защите — то, что менее гарантировано во многих других локациях. Более того, инвестиции в недвижимость часто можно осуществлять через нейтральные структуры, такие как кипрские компании, трасты на Мальте или в Люксембурге или фонды недвижимости в Дубае, которые обеспечивают доступ к европейской недвижимости без прямого риска санкций.

Отметим важность для любого российского инвестора необходимости диверсификации активов за пределами российской финансовой сферы. Вкладывая средства в недвижимость в странах со стабильной валютой, такой как евро или швейцарский франк, российские инвесторы могут диверсифицировать свои активы за пределами рублевой зоны. Это обеспечивает естественную защиту от инфляции, контроля за движением капитала и валютных рисков в самой России. В таких странах, как Испания, Австрия и Германия, сектор недвижимости также часто представляет опции, связанные с долгосрочной арендой, которая обеспечивает регулярный доход в евро, что интересно для инвесторов, ищущих пассивный денежный поток за пределами России.

Доступ к программам резидентства и «золотым визам». Важным активом для россиян, инвестирующих в европейские страны, являются инвестиционные или резидентские программы. В меньшей степени такие страны как Греция, Испания, Кипр. Мальта и Хорватия станут наиболее доступными странами ЕС для получения золотой визы через недвижимость в 2025 году. НО под давлением ЕС на этот счет действуют очень строгие ограничения, и многие россияне в последнее время стали жертвами недобросовестных юридических фирм как в России, так и в Европе.

Венгрия работает над новой государственной инвестиционной программой, которая вступит в силу с конца 2025 года. Эти программы часто предоставляют доступ ко всей Шенгенской зоне, что может стать решающим фактором для российских семей, ищущих гибкие условия или безопасные варианты миграции.

Растет спрос на аренду недвижимости в туристических и студенческих городах. Восстановление туризма и интернационализация учебных заведений продолжают генерировать высокий спрос на аренду недвижимости в таких городах, как Лиссабон, Барселона, Прага, Будапешт и Краков. Это позволяет российским инвесторам получать прибыль от краткосрочной сдачи жилья в аренду туристам через такие платформы, как Airbnb (это особенно интересно в Греции и Хорватии). С другой стороны, в городах с развитой университетской культурой или ИТ-сектором (например, Вена, Варшава или Таллинн) существует возможность долгосрочной аренды для студентов или экспатов.

Недвижимость можно легко перепродать. Во многих европейских странах сделки с недвижимостью прозрачны, регистрируются в цифровом формате и соответствуют рыночным условиям. Для российских инвесторов это означает, что их имущество по-прежнему можно легко продать, даже если они или их активы окажутся под давлением. В странах Центральной Европы, таких как Чешская Республика, Словакия или Словения, издержки купли-продажи также значительно ниже, чем в Западной Европе.

Наконец, налоговая оптимизация за счет соглашений об избежании двойного налогообложения. Некоторые европейские страны имеют соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, что означает, что доход от аренды или продаж облагается налогом лишь в ограниченной степени. Также часто применяются вычеты на затраты, реконструкцию или амортизацию, что увеличивает чистую выручку. Стоит добавить, что с началом санкционной волны после 2022 года действие некоторых из этих договоров было временно приостановлено, но оптимизация остается возможной через нейтральные структуры.

Ниже вы найдете краткий обзор стран и их инвестиционного климата.

Категория А: Очень интересно инвестировать

1. Франция : Развитый рынок вторичного жилья в Провансе и на Французской Ривьере. Париж и горнолыжные курорты — самые популярные.

2. Италия : Подходит для сдачи в аренду на время отпуска и проектов реконструкции в сельской местности. Низкая цена покупки, рост туризма.

3. Испания : Популярно среди иностранных инвесторов, особенно на побережье и в городах. Рынок аренды растёт, несмотря на регулирование.

4. Португалия : Очень популярен среди экспатов и иностранцев, особенно в Лиссабоне, Порту и Алгарви. Благоприятный налоговый климат.

5. Андорра : Налоговые льготы, популярность среди состоятельных людей. Рынок элитной недвижимости растёт.

6. Монако : Очень эксклюзивный рынок. Безопасный, но порог входа чрезвычайно высок.

7. Мальта : Солнечный климат, привлекательный для экспатов. Ограничения для иностранцев минимальны.

8. Греция : Уверенное восстановление после кризиса. Привлекательная программа «Золотая виза» и низкие цены.

9. Польша : Развивающийся рынок, растущие цены, растущие города, такие как Варшава и Краков. Интересен для сдачи в аренду.

10. Чешская Республика : Стабильный рост в таких городах, как Прага. Иностранные инвестиции разрешены.

11. Кипр : Благоприятный налоговый климат. Интересен для элитной недвижимости и туристической аренды.

12. Эстония : Цифровой рынок недвижимости. Сделки стали проще для иностранцев. Аренда

13. Венгрия : Будапешт — привлекательное место для иностранных инвесторов. Низкие цены и хорошая доходность.

14. Румыния : Низкие цены на вход, но растущий спрос. Интересно для спекулятивных инвесторов.

15. Болгария : Побережья и горнолыжные курорты привлекают инвесторов. Иностранцы могут владеть недвижимостью через компанию.

16. Хорватия : Развитый туризм. Прибрежные районы, такие как Сплит и Дубровник, пользуются популярностью у инвесторов.

17. Албания : Развивающееся направление на Адриатическом побережье. Очень низкие цены и растущий туризм.

18. Сербия : Белград привлекает экспатов и инвесторов. Меньше ограничений и дешёвый доступ.

19. Черногория : Большой спрос на элитную недвижимость и «золотые визы». Адриатическое побережье сохраняет популярность.

 

Категория В: умеренно интересные для инвестирования / специфические ниши

1. Бельгия : Стабильный рынок, но высокие налоги на недвижимость и низкий рост стоимости. Интересен для городской аренды.

2. Нидерланды : Регулирование рынка аренды и рост цен снижают интерес инвесторов, но такие города, как Амстердам, остаются популярными.

3. Германия : Исторически стабильная ситуация, но недавние изменения в законодательстве влияют на доходность. Долгосрочная аренда в крупных городах по-прежнему возможна.

4. Ирландия : Высокие цены и ограничения на аренду в Дублине. Не для начинающих инвесторов, но надёжный вариант для долгосрочной перспективы.

5. Финляндия : Стабильная экономика, но медленный рынок недвижимости. Интересно для долгосрочных инвесторов.

6. Австрия : Хороший рынок вторичного жилья в альпийских регионах. Рынок аренды в Вене строго регулируется.

7. Словакия Доступный вход, но небольшой рынок. Братислава привлекательна для аренды.

8. Словения : Небольшой рынок, стабильный. Любляна и туристические регионы интересны. Рынок растёт.

9. Латвия : Рига предлагает возможности, но рынок небольшой и менее ликвидный.

10. Литва : Развивающийся рынок, но менее известный среди международных инвесторов. Долгосрочный потенциал.

11 .Великобритания : После Brexit Лондон и Манчестер остаются привлекательными, но нестабильность и повышение налогов вызывают нежелание.

12. Северная Македония : Низкие цены, но ограниченный размер рынка. Слабое регулирование.

13. Босния и Герцеговина : Низкие цены, но сложные права собственности и политическая нестабильность.

14. Молдавия : Дешево, но слабая правовая определённость. Потенциал для ранних последователей.

15. Косово : Признано не всеми странами. Уровень входа ниже, но политический риск сохраняется.

16. Сан-Марино : Небольшой рынок. Ограниченный потенциал, но стабильный.

17. Люксембург : высокие цены, но стабильные. Подходит скорее для защиты активов, чем для активного дохода.

Категория С: Не рекомендуется/очень рискованно

1. Швеция : Рынок аренды жилья строго регулируется. Купить недвижимость для сдачи в аренду сложно.

2. Дания : Иностранцам сложно покупать недвижимость. Нет свободного рынка аренды.

3. Норвегия : Строгие правила в отношении иностранной собственности. Рынок дорогой, с низким потенциалом прибыли.

4. Швейцария : Очень ограничительные меры для иностранных инвесторов. Рост цен незначительный.

5. Исландия : Небольшой, закрытый рынок. Недвижимость труднодоступна для иностранцев.

6. Ватикан : Невозможно приобрести недвижимость.

7. Лихтенштейн : Очень маленький, закрытый рынок. Не подходит для регулярных инвестиций.

 

ⓒ Антонио Георгопалис