Антонио Георгопалис. Руководство для российских инвесторов в зарубежную недвижимость (2025)

Важное предварительное замечание: данная информация нейтральна и носит исключительно информационный характер и не призывает к уклонению от санкций. Инвесторам настоятельно рекомендуется на каждом этапе обращаться за юридической консультацией к местным и международным юристам. Умышленный обход санкций может быть наказуем в ряде юрисдикций.

Итак…

Мы понимаем, что международные санкции против России существенно затруднили инвестиции в недвижимость за рубежом, однако, все еще существуют законные пути и структуры, через которые российские граждане могут инвестировать в рамках закона.

Использование несанкционированных банков и посредников

Большинство крупных российских банков, таких как Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк, с 2022 года находятся в санкционных списках ЕС и США и исключены из сети SWIFT. Однако есть несколько небольших российских банков, которые по-прежнему не попадают под санкции. Транзакции возможны через следующие банки:

— через альтернативные сети, такие как СПФС (российская система) или Мир (сеть платежных карт)
— через посреднические счета в нейтральных странах, таких как Армения, Киргизия или Узбекистан
— через криптотранзакции или стейблкоины (см. ниже)

Обратите внимание: даже если банк не находится под санкциями, зарубежные контрагенты все равно могут отказаться принимать средства из России.

Инвестирование через иностранные структуры

Многие российские инвесторы используют международные юридические лица для покупки недвижимости от имени компании или траста, а не от имени частного лица:

— Оффшорные компании

— Популярные юрисдикции: Дубай (ОАЭ), Сербия, Казахстан, Турция, Южный Кипр
— Эти организации приобретают недвижимость от имени компании
— Обратите внимание: некоторые банки по-прежнему отклоняют транзакции, если конечный владелец — россиянин.

— Трасты и фонды

— Часто находится в Панаме, Белизе, Грузии или Невисе
— Юридическое разделение между владельцем имущества и конечным бенефициаром
— Более сложный, но полезный для планирования наследства или анонимности

Альтернативные способы оплаты помимо SWIFT

Поскольку международные транзакции из России блокируются, инвесторы все чаще используют альтернативные способы оплаты:

— Стейблкоины (USDT, USDC) через зарубежные кошельки (например, Binance, Bybit)
— Криптовалютные платежи разработчикам или трейдерам, особенно в таких странах, как Дубай, Турция, Грузия
— Оплата наличными: все еще разрешена в некоторых странах (например, в Турции), но все чаще подвергается ограничениям и требованиям регистрации.

Важно: во многих странах действуют правила борьбы с отмыванием денег и требования по отчетности о сделках с недвижимостью за наличные или криптовалюту.

Использование третьих стран и альтернативного места жительства

Все больше граждан России решают стать законными резидентами третьих стран , не применяющих санкции, таких как ОАЭ, Казахстан, Грузия и Турция. В некоторых случаях также через гражданство за инвестиции в таких странах, как Сент-Китс и Невис.

Сербия — Не является членом ЕС, имеет тесные связи с Россией — россияне могут покупать недвижимость и открывать банковские счета.

Турция — Доступно для россиян, возможно владение, Золотая виза, недвижимость, сделки часто твердой валюте.

Объединенные Арабские Эмираты — Дубай является популярным местом осуществления сделок с недвижимостью и создания офшорных компаний.

Казахстан/Армения/Узбекистан — Банки подключены как к российской, так и к мировой системе.

В указанных странах инвестиции в недвижимость можно осуществить более легко, как с юридической, так и с финансовой точки зрения.

Ограничения в странах ЕС

Все больше европейских стран вводят строгие ограничения для российских инвесторов, в том числе:

— Запреты или ограничения на покупку недвижимости (например, Латвия, Эстония, Чехия, Финляндия)
— Визовые ограничения: нет доступа к шенгенской визе для пользования недвижимостью
— Заморозка или отказ в проведении банковских операций из России

Однако в таких странах, как Испания, Греция и Кипр, возможности все еще существуют, особенно через юридические структуры и посредников. НО… в последнее время ситуацией пользуются мошенники, как в России, так и в указанных странах. Участились случаи, когда россиян обманывали ложными обещаниями и крупными авансами.

Поэтому мои рекомендации инвесторам:

— Работайте исключительно с опытными юристами или нотариусами на месте, желательно со знанием международного санкционного права
— Избегайте сделок с банками, компаниями или лицами, находящимися под санкциями
— Используйте нейтральные правовые структуры и прозрачные контракты
— Будьте готовы к проверкам со стороны банков, нотариусов или регистраторов имущества

Очень важно: Остерегайтесь вторичных санкций (!)

Вторичные санкции — это меры, которые США или ЕС могут ввести в отношении третьих сторон, сотрудничающих с попавшими под санкции россиянами. Риски, которые вы принимаете:

— Блокировка свойств и опций
— Банковские счета могут быть заморожены
— Судебное преследование подставных лиц (как в ЕС, так и в США)
— Обязанность регистрации конечного бенефициарного владельца (UBO)

В Германии и Франции ужесточается контроль за строительством с участием подставных лиц или «законных представителей».

Структурные отчёты по запросу

Для инвесторов, желающих целенаправленно работать в европейских странах, по запросу могут быть подготовлены информационные отчёты и рекомендации:

— Правовые требования и разрешенные конструкции
— Налоги на покупку, владение и аренду
— Возможности получения вида на жительство
— Банки и нотариусы с опытом работы с российскими клиентами
— Пошаговый план безопасной и прозрачной сделки

Важно: данная информация нейтральна и носит исключительно информационный характер и не призывает к уклонению от санкций. Инвесторам настоятельно рекомендуется на каждом этапе обращаться за юридической консультацией к местным и международным юристам. Умышленный обход санкций может быть наказуем в ряде юрисдикций.